Vencimiento anticipado

El vencimiento anticipado, en el contrato hipotecario, empresarial o laboral, se produce cuando la relaci�n se termina antes de la fecha inicialmente acordada por incumplimiento de una de las partes de algunas de las cl�usulas.​

Edificio en construcci�n.

Las cl�usulas de vencimiento anticipado del contrato se encuentran en las escrituras de hipotecas, en contratos de obra o servicio de duraci�n determinada as� como en los contratos laborales temporales. Suele producirse por incumplimiento ya sea del pago del prestatario (deudor o hipotecado) al prestamista (acreedor, normalmente un banco o entidad financiera) o incumplimiento del servicio contratado.​ Se pueden definir como aquellas estipulaciones consignadas en un contrato de pr�stamo hipotecario que concede la facultad unilateral al prestamista de resolver el contrato antes de su terminaci�n, una vez se acredite el impago por parte del deudor de una parte del capital o del inter�s vinculado a la cantidad prestada.​

No debe confundirse con la cancelaci�n anticipada voluntaria, que se refiere a la terminaci�n del contrato -negocio o hipoteca- generalmente de com�n acuerdo de las partes o por iniciativa de una de las partes pero sin que exista incumplimiento alguno del contenido. As�, en una hipoteca se puede producir una cancelaci�n anticipada por el pago total de la deuda pendiente por parte del prestatario o hipotecado sin que ninguna de las partes se vea perjudicada. Estas cl�usulas tambi�n suelen venir recogidas en los contratos empresariales e hipotecarios.

Requisitos para el vencimiento anticipado

Los requisitos para que tenga lugar el vencimiento son:

• Que las hipotecas, negocios o contratos tenga una duraci�n expl�citamente fijada.
• Que se produzca incumplimiento por una u otra de las partes de algunas de las cl�usulas del contrato. Tambi�n pueden existir desacuerdos que provocan el vencimiento anticipado de un contrato.

Vencimiento anticipado por incumplimiento contractual

Se produce cuando una de las partes incumple parcial o totalmente las condiciones acordadas en el contrato por lo que la otra parte puede querer, y tiene derecho a hacerlo si as� se ha especificado, terminar la relaci�n contractual antes de la fecha prevista ya sea reduciendo la duraci�n del contrato o reclamando lo acordado en las cl�usulas de vencimiento anticipado -indemnizaciones, reembolsos, penalizaciones, etc.-.

Las causas de vencimiento anticipado deben haberse estipulado en las cl�usulas de la hipoteca o contrato financiero, suelen ser por incumplimiento del prestatario o hipotecado y rara vez por incumplimiento de la entidad financiera:

• Incumplimiento de las obligaciones de pago -cuotas o compromisos dinerarios- por una de las partes.
• Falta clara de solvencia del cliente.
• Incumplimiento por parte del cliente de las obligaciones que tiene con el banco o entidad financiera.

Vencimiento anticipado en la suscripci�n de hipoteca

La declaraci�n de vencimiento anticipado en una hipoteca a instancias del banco supone la declaraci�n de vencimiento total de la deuda pendiente por lo que se requiere y exige al deudor o prestarario -hipotecado- el pago total de la deuda y, en caso de no realizarse el pago, el inicio del procedimiento para la ejecuci�n hipotecaria, el lanzamiento y el previsible desahucio.​​​

Dependiendo de la legislaci�n de cada pa�s el vencimiento anticipado de la hipoteca a requerimiento del banco se suele producir por incumplimiento del pago de una o varias cuotas mensuales por parte del prestatario o deudor. Normalmente existe licitud en la inclusi�n de cl�usulas sobre vencimiento anticipado para proceder a la ejecuci�n hipotecaria (desahucio o lanzamiento) favorable al banco. Sin embargo pueden, seg�n tanto la legislaci�n como la jurisprudencia, considerarse cl�usulas abusivas y por tanto nulas cuando esos per�odos de impago se consideran demasiado cortos y por tanto perjudiciales en extremo para el deudor o se han impuesto sin conocimiento comprobado por el banco. As� ha ocurrido en Espa�a con la sentencia n.� 705/2015 del Tribunal Supremo, que aunque considera la validez general de dichas cl�usulas, no excluye su posible nulidad en determinados casos.​​

Responsabilidad contractual, ineficacia de los contratos y cl�usulas abusivas

Responsabilidad contractual

La responsabilidad contractual nace del contrato y requiere que la parte que la pueda exigir se halle ligada mediante un nexo contractual a la persona que la debe. El contrato puede ser mal ejecutado o no ser ejecutado del todo. En estos casos, el acreedor o prestamista tiene el derecho de acudir a las instancias judiciales, para obligar al deudor a satisfacer forzosamente el contrato o a ser indemnizado por da�os y perjuicios. La ley suele proteger de manera fuerte al acreedor. La falta contractual se considera una conducta antijur�dica imputable al deudor siempre y cuando no existan cl�usulas que puedan ser nulas o abusivas. En algunos contratos ni siquiera la fuerza mayor exime del cumplimiento de la deuda, por ejemplo, en las obligaciones de entregar una suma de dinero.

Ineficacia de los contratos y nulidad de las cl�usulas abusivas

Los contratos pueden declararse ineficaces cuando carecen de alguno de los elementos esenciales o cuando est�n viciados. La ineficacia tiene distintas manifestaciones y efectos seg�n la clase de invalidez que se cause al contrato. A este respecto son consecuencia de vicios invalidantes t�picos: Anulabilidad, nulidad, resciliaci�n, rescisi�n, resoluci�n, revocaci�n y simulaci�n contractual.

Las cl�usulas abusivas suelen no estar negociadas y se incorporan e imponen por una de las partes -normalmente el banco o empresa-. Este tipo de cl�usulas van en contra del principio de buena fe, ya que causa un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del trabajador, consumidor o una de las partes contractuales. La ley considera las cl�usulas abusivas nulas de pleno derecho, lo que no implica la nulidad del contrato aunque puede verse alterado sustancialmente.​​ Una cl�usula de vencimiento anticipado ser� abusiva cuando, teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios del contrato, en este caso un pr�stamo, resultase "excesivo y desproporcional" poder declarar el vencimiento anticipado por el incumplimiento de un n�mero de cuotas que no guarde proporci�n con la duraci�n y la cuant�a del contrato.​ Por ejemplo, el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, Secci�n 16.�, n.� 357/2015, de 27 de noviembre de 2015, consider� abusiva una cl�usula de vencimiento anticipado por el impago de 5 mensualidades de un total de 480, siendo que la cantidad debida no alcanzaba ni siquiera un 1% del capital financiado.​ Por su parte, el Auto de la Audiencia Provincial de Valencia, Secci�n 9�, n.� 501/2015, de 14 de julio de 2015, establece que "ante el incumplimiento del deudor de la obligaci�n esencial de pago de las cuotas convenidas, puede aceptarse la validez de dicha cl�usula siempre que aquel incumplimiento sea relevante, sin que pueda, por tanto, fundarse el vencimiento anticipado en "cualquier" incumplimiento".​

Cl�usulas de vencimiento anticipado hipotecario en Espa�a

En la sentencia n.� 705/2015 del Tribunal Supremo relativa a las cl�usulas abusivas en las hipotecas (entre ellas las denominadas cl�usulas suelo, cl�usulas sobre formalizaci�n de gastos hipotecarios y cl�usulas sobre vencimiento anticipado entre otras) se considera la validez general de dichas cl�usulas, pero no se excluye su posible nulidad en determinados casos. Existir�a licitud en la inclusi�n de cl�usulas sobre vencimiento anticipado para proceder a la ejecuci�n hipotecaria (desahucio o lanzamiento) favorable al banco pero tambi�n pueden considerarse cl�usulas abusivas y por tanto nulas cuando los per�odos de impago se consideran demasiado cortos y por tanto perjudiciales en extremo para el deudor o se hayan impuesto sin conocimiento comprobado por el banco.​​​​​

En enero de 2017, el Tribunal de Justicia de la Uni�n Europea determin� que un juez nacional, de Espa�a en este caso, puede anular por abusiva una cl�usula de vencimiento anticipado de una hipoteca y dejarla sin aplicar, aunque en la pr�ctica no haya sido empleada (porque el deudor no ha llegado a impagar cuotas hipotecarias). Esto significa que el procedimiento de ejecuci�n hipotecaria tambi�n debe ser declarado nulo e inexistente.​

Seg�n el Tribunal Supremo, no resulta suficiente para declarar como abusiva una cl�usula de vencimiento anticipado la concurrencia o no del impago del n�mero de cuotas fijado en el art�culo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino que el juez debe comprobar, a efectos de decretar su validez o nulidad, la esencialidad de la obligaci�n incumplida, la gravedad del incumplimiento en relaci�n con la cuant�a y duraci�n del contrato de pr�stamo, y la posibilidad real del deudor de evitar esa consecuencia.​

Causas de abusividad en las cl�usulas de vencimiento anticipado

Las causas de abusividad en las cl�usulas de vencimiento anticipado, seg�n el Tribunal de Justicia de la Uni�n Europea, que permiten declarar vencida la totalidad de la deuda y por tanto proceder a la ejecuci�n hipotecaria y/o desahucio son: ​

• Impago de las cuotas por el hipotecado (obligaci�n esencial del contrato hipotecario).​
• El impago debe ser sostenido o grave en proporci�n a la cuant�a y duraci�n del préstamo.​
• La declaración de vencimiento anticipado debe ser una facultad y medida excepcional como lo es declarar vencida la totalidad de la deuda anticipadamente y por tanto proceder, en la mayoría de casos, a la ejecución hipotecaria y el desahucio.​
• Solo podrá ejecutarse el vencimiento anticipado después de comprobar si existen fórmulas en el derecho nacional u otros medios que permitan al deudor o hipotecado poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado (dación en pago, alquiler social, etc.).​

Reclamación de nulidad de todos los desahucios desde 1995

Véanse también: Desahucios en España durante la crisis económica, Burbuja inmobiliaria en España y Crisis española de 2008-2016.

Para algunas organización como la Plataforma de afectados de la hipoteca (PAH) la sentencia del 26 de enero del TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea) permitiría exigir la declaración de nulidad de todos los lanzamientos hipotecarios ejecutados desde el año 1995. La sentencia permitiría a un juez la consideración sobre la anulación de un contrato hipotecario si este contiene una cláusula abusiva, aun no habiéndose llegado a aplicar esta cláusula. Opción que no se ha permitido aplicar en ningún caso por lo que se habría producido indefensión de los afectados por los desahucios en España.​​​​

Véase también

• Contrato
• Cláusula abusiva
• Cláusula suelo
• Dación en pago
• Fraude de las cláusulas suelo en España
• Fraude bancario
• Apertura de Crédito
• Arrendamiento
• Depósito
• Hipoteca
• Prestación de servicios
• Seguro
• Trabajo (individual)
• Trabajo (colectivo)
• Contractus lex
• obligaciones
• Seguridad jurídica
• Garantía
• Aval
• comfort letter,
• prenda
• Contrato mercantil
• Vicios de la voluntad
• Desahucios en España durante la crisis económica
• Burbuja inmobiliaria en España
• Crisis española de 2008-2016
• Derecho de la Unión Europea

Bibliografía

• Miquel González, José María, Condiciones generales abusivas en los préstamos hipotecarios, UAM, Universidad Autónoma de Madrid, Dykinson, Revista Jurídica 27 (2013): 223-252, ISSN: 1575-720-X
• Kozolchyk, B.: La contratación comercial en el Derecho Comparado. Ed. Dikynson. Madrid, 2006 - ISBN 84-9772-877-7.
• Stiglitz, Rubén: "Contratos civiles y comerciales. Teoría general", dos tomos, Abeledo-Perrot, 1998/1999.

Enlaces externos

• Condiciones generales abusivas en los préstamos hipotecarios, UAM, Miquel González, José María, UAM, 2013, España
• El vencimiento anticipado de la hipoteca: otra cláusula abusiva que se vuelve contra la banca, Portal inmobiliario Idealista, España, 9 de enero de 2017
• La PAH exige la nulidad de todos los desahucios desde 1995 tras la sentencia del Tribunal de la UE sobre hipotecas, enero de 2017, España

• Datos: Q30899680